Hướng dẫn ghi mẫu 02/TNDN- Khai thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Ketoan.biz 13.3.18   Chia sẻ-Trao đổi   Công việc kế toán-thuế

Ketoan.biz

Chuyển nhượng bất động sản là mảng kinh doanh mà luật thuế quy định doanh nghiệp phải kê khai và hạch toán riêng.

Nguyên tắc khai thuế TNDN hoạt động chuyển nhượng bất động sản

1. Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế  nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.

2. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 151/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.

Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

- Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.

- Trường hợp số thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.

- Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 01/01/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

3. Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản.

Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh.

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

- Trường hợp số thuế đã tạm nộp trong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.

- Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.

- Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp.

4. Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức, thì:

- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

- Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Xác định thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

Thuế TNDN phải nộp = Thu nhập tính thuế x 20%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có).

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cách lập hồ sơ khai thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (mẫu 02/TNDN).

- Chỉ tiêu [01] – Kỳ tính thuế: Trường hợp NNT không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản hoặc NNT có chức năng kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu kê khai theo từng lần phát sinh thì tích vào ô “Từng lần phát sinh” và ghi rõ kỳ tính thuế là ngày, tháng, năm; trường hợp NNT phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì tích vào ô “Quý….Năm…” và ghi rõ kỳ tính thuế là quý kê khai trong năm.

- Doanh nghiệp có quy mô vừa và nhỏ: tích vào ô này nếu doanh nghiệp đáp ứng các tiêu chí về vốn hoặc lao động theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 56/2009/NĐ-CP ngày 30/6/2009 của Chính phủ.

- Chỉ tiêu [02] – Lần đầu: Tích vào ô này khi thực hiện khai lần đầu hoặc khai thay đổi nội dung tờ khai lần đầu trong thời hạn nộp tờ khai.

- Chỉ tiêu [03] – Bổ sung lần thứ: Ghi lần khai bổ sung cho tờ khai chính thức.

- Chỉ tiêu [04] đến [11] - Ghi đầy đủ, chính xác theo Tờ khai đăng ký thuế của NNT. Nếu NNT có sự thay đổi thông tin từ chỉ tiêu [04] đến [11], NNT phải thực hiện đăng ký bổ sung với cơ quan thuế theo quy định hiện hành và kê khai theo các thông tin đã đăng ký bổ sung với cơ quan thuế.

- Chỉ tiêu [12] đến [15]- Ghi đầy đủ, chính xác theo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã ký giữa NNT và bên nhận chuyển nhượng.

- Chỉ tiêu [16] đến [24]- Ghi đầy đủ, chính xác theo hợp đồng đại lý đã ký giữa NNT và đại lý thuế. Nếu NNT có sự thay đổi thông tin từ chỉ tiêu [16] đến [24], NNT phải thực hiện đăng ký bổ sung với cơ quan thuế theo quy định hiện hành và kê khai theo các thông tin đã đăng ký bổ sung với cơ quan thuế.

- Chỉ tiêu [25] – Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: chỉ tiêu này phản ánh tổng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế và được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

- Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.

Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập doanh nghiệp của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

Trường hợp trước năm 2012 doanh nghiệp có cho thuê lại đất thu tiền trả trước cho nhiều năm và đã xác định doanh thu tính thuế theo hình thức phân bổ cho số năm trả tiền trước, nếu đến năm 2012 doanh nghiệp vẫn còn trong thời hạn cho thuê lại đất thì được lựa chọn xác định doanh thu tính thuế phân bổ hàng năm  hoặc theo doanh thu trả tiền một lần cho số năm còn lại của thời hạn cho thuê lại đất.

- Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận.

- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

- Chỉ tiêu [26] – Chi phí từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: Chỉ tiêu này phản ánh các khoản chi phí được trừ tương ứng với doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản phát sinh trong kỳ, bao gồm: giá vốn của đất chuyển nhượng, chi phí đền bù thiệt hại về đất, chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu, chi phí cải tạo san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và các chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng. Cụ thể: [26] = [27]+[28]+[29]+[30]+[31]+[32]

Nguyên tắc xác định các khoản chi phí nêu trên như sau:

- Các khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế.

- Trường hợp dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp Ngân sách Nhà nước, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất.

Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau:

Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh khác.

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định thu nhập chịu thuế. Sau khi hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại  phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

- Chỉ tiêu [27] – Giá vốn của đất chuyển nhượng: Chỉ tiêu này phản ánh giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách nhà nước;

+ Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản.

+ Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;

+ Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất;

+ Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.

Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương  quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.

+ Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.

- Chỉ tiêu [28] – Chi phí đền bù thiệt hại về đất: là các chi phí liên quan đến việc đền bù thiệt hại cho phần đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.

- Chỉ tiêu [29] – Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu: là số tiền đền bù thiệt hại về hoa màu trồng trên đất chuyển nhượng theo hợp đồng chuyển nhượng hoặc theo quy định của nhà nước.

- Chỉ tiêu [30] – Chi phí cải tạo san lấp mặt bằng: là các khoản chi phí phục vụ cho việc cải tạo, san lấp mặt bằng (mua máy móc, vật tư, thuê nhân công...).

- Chỉ tiêu [31] – Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: là tất cả các chi phí liên quan đến việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật của đất chuyển nhượng (đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...).

- Chỉ tiêu [32] – Chi phí khác: chỉ tiêu này phản ánh các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng không thuộc các khoản chi phí nêu trên, ví dụ: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật; các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất ...

- Chỉ tiêu [33] – Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản: chỉ tiêu này phản ánh kết quả kinh doanh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và được xác định như sau: [33]=[25]-[26]

- Chỉ tiêu [34] – Thuế suất thuế TNDN: 20%.

Chỉ tiêu [35] – Thuế TNDN phải nộp: là số thuế TNDN phải nộp phát sinh trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chỉ tiêu này được xác định thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất.

Cụ thể: [35]=[33] x [34].

(Theo Cục thuế TP.HCM)

Ketoan.biz

Bài viết liên quan